Türkiye’de konut yapı kooperatifi kurmak, bireylerin bir araya gelerek uygun maliyetle konut edinmesini sağlayan önemli bir yöntemdir. Ancak, yasal mevzuata uygun hareket etmek ve doğru adımları takip etmek gereklidir. İşte konut yapı kooperatifi kurulum süreci:
1. Kooperatif Kurma Kararı ve Ortakların Belirlenmesi
Konut yapı kooperatifi kurmak için en az 7 kurucu ortak gereklidir. Bu ortaklar:
- Gerçek veya tüzel kişiler olabilir.
- Kooperatifin amaç ve faaliyetleri konusunda hemfikir olmalıdır.
Kooperatif ortakları, “Kooperatif Anasözleşmesi” doğrultusunda hareket edecekleri için, anasözleşmeyi hazırlamadan önce detaylı bir araştırma yapmalıdırlar.
2. Kooperatifin Ana Sözleşmesinin Hazırlanması
Kooperatif anasözleşmesi, Türk Ticaret Kanunu ve 1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu hükümlerine uygun olarak hazırlanmalıdır. Anasözleşmede:
- Kooperatifin adı,
- Amaç ve faaliyet konusu,
- Sermaye yapısı,
- Ortaklık şartları,
- Yönetim ve denetim kurulu üyeleri,
- Kooperatifin işleyiş esasları açıkça belirtilmelidir.
Bu sözleşme, Gümrük ve Ticaret Bakanlığı tarafından hazırlanmış örnek anasözleşme çerçevesinde hazırlanır.
3. Kooperatifin Ticaret Siciline Kayıt Ettirilmesi
Kooperatifin kurulması için şu adımlar izlenir:
📌 Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’ndan İzin Alınması
- Anasözleşme, Bakanlık onayından geçirilir.
- İlgili belgelerle birlikte başvuru yapılır.
📌 Noter Onayı
- Anasözleşmenin kurucu ortaklar tarafından imzalanması ve noterde onaylatılması gerekir.
📌 Vergi Dairesi ve Ticaret Sicil Kaydı
- Ticaret Sicil Müdürlüğüne başvurularak tescil işlemi gerçekleştirilir.
- Vergi dairesine gidilerek vergi numarası alınır.
📌 İlan ve Defter Tasdiki
- Ticaret sicil gazetesinde kooperatif kuruluş ilanı yapılır.
- Yasal defterler tasdik ettirilir.
4. Kooperatifin İlk Genel Kurulunun Yapılması
Kooperatifin faaliyete geçebilmesi için ilk genel kurul toplantısının yapılması zorunludur. Bu toplantıda:
- Yönetim kurulu ve denetim kurulu üyeleri seçilir.
- Kooperatifin faaliyet planı belirlenir.
- Üyelik aidatları ve giriş bedelleri kararlaştırılır.
Önemli Not: Yönetim kurulu üyelerinin ve denetçilerin, seçildikten sonra 3 ay içinde Gümrük ve Ticaret Bakanlığı’na bildirilmesi gerekmektedir.
5. Arsa Temini ve İnşaat Süreci
Konut yapı kooperatifinin en kritik aşamalarından biri arsa temini ve inşaat sürecidir. Burada:
- İmar durumu uygun bir arsa bulunmalı,
- Gerekirse arsa tahsisi için kamu kurumlarıyla görüşmeler yapılmalı,
- İnşaat süreci için müteahhit firma veya teknik ekip belirlenmelidir.
Kooperatifin üyelerine sunacağı dairelerin büyüklüğü, ödeme planı ve maliyet hesapları detaylı bir fizibilite çalışmasıyla belirlenmelidir.
6. Vergi ve SGK İşlemlerinin Yapılması
Kooperatifin mali açıdan düzgün işleyebilmesi için:
- Vergi dairesine kayıt yaptırılmalı,
- SGK işlemleri tamamlanmalı,
- Çalışanlar için sigorta bildirimleri yapılmalıdır.
Kooperatif, kurumlar vergisinden muaf olabilir. Ancak, ticari bir faaliyet yürütürse vergi yükümlülükleri doğabilir.
7. Proje Yönetimi ve Denetim Süreci
Kooperatifin amacı, üyelerine konut sağlamak olduğu için inşaat sürecinin iyi yönetilmesi şarttır. Bu süreçte:
- Denetim kurulu aktif olmalı ve hesapları incelemeli,
- Genel kurul toplantıları düzenli yapılmalı,
- Üyeler bilgilendirilmeli,
- İnşaatın teknik ve mali süreçleri şeffaf şekilde yürütülmelidir.
8. Tapu ve Mülkiyet Haklarının Dağıtılması
Konut projesi tamamlandıktan sonra:
- Tapu işlemleri başlatılır.
- Üyelere mülkiyet devri yapılır.
Bunun için kooperatif adına alınan tapular ortaklara paylaştırılır ve konutlar kat mülkiyetine geçirilerek bireysel tapular verilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Konut yapı kooperatifleri vergiden muaf mı?
Eğer kooperatif, sadece ortaklarına yönelik konut üretiyorsa kurumlar vergisinden muaftır. Ancak, üçüncü kişilere satış yaparsa vergi yükümlülüğü doğar.
2. Kaç kişiyle konut yapı kooperatifi kurulur?
En az 7 kişi ile kurulabilir.
3. Konut yapı kooperatifleri devlet desteği alabilir mi?
Evet, bazı durumlarda TOKİ, belediyeler ve kamu kurumlarından destek alınabilir.
4. Kooperatif üyeliği devredilebilir mi?
Evet, ancak yeni üyenin kooperatif yönetimi tarafından onaylanması gerekir.
5. Yönetim kurulu kaç kişiden oluşur?
Genellikle 3 ila 7 kişi arasında yönetim kurulu belirlenir.
Sonuç
Konut yapı kooperatifleri, ev sahibi olmak isteyen bireylerin bir araya gelerek uygun maliyetli konut sahibi olmalarını sağlayan bir sistemdir. Ancak, sürecin her aşamasında yasal mevzuata uygun hareket etmek, mali disipline dikkat etmek ve şeffaf bir yönetim anlayışı benimsemek büyük önem taşır.
📞 İstanbul Mali Müşavir Umut AKPINAR / 0532 401 2005
