Yapı Kayıt Belgesi, kaçak veya ruhsatsız yapıların yasallaşması için önemli bir adımdır. Ancak bu belge, yapıyı tamamen ruhsatlı ve tapulu hale getirmez. Özellikle kat mülkiyetine geçiş ve yapı kullanma izni (iskan) alma sürecinde çeşitli ek masraflarla karşılaşabilirsiniz.
Bu süreçte hangi maliyetlerle karşılaşacağınızı detaylıca ele alalım:
1. Kat Mülkiyetine Geçiş Masrafları
Yapı Kayıt Belgesi aldıktan sonra binanız arsa tapulu olarak kalır. Eğer bağımsız bölümlere ayrı ayrı tapu almak (kat mülkiyetine geçmek) istiyorsanız, şu işlemleri yaptırmalısınız:
✅ Mimari, statik, mekanik, elektrik projelerinin çizdirilmesi
Kat mülkiyetine geçiş için lisanslı bir mühendis veya mimardan proje çizdirmeniz gerekir. Bu projeler yapının güncel haliyle hazırlanmalı ve belediyeye sunulmalıdır.
✅ Belediyeye yapı kullanma izni (iskan) harcı ödenmesi
Yapının imar durumuna uygunluğunu belgelemek için belediyeye başvurmanız gerekir. İskan almak için:
- Yapı ruhsatı ve proje uyumluluğu incelenir.
- İmar harçları ve denetim ücretleri ödenir.
✅ Tapuda cins tashihi işlemi yapılması
Binanız hâlâ arsa tapulu ise, tapuda cins tashihi yapılarak bina tapusuna dönüştürülmesi gerekir. Bunun için:
- Kadastro Müdürlüğü’ne başvurulur.
- Harita mühendisleri tarafından aplikasyon krokisi hazırlanır.
- Tapu harçları ödenir.
🔹 Masraf Aralığı: Mühendislik hizmetleri ve harçlar için ortalama 50.000 TL – 200.000 TL arasında bir maliyet çıkabilir (bina büyüklüğüne bağlı olarak).
2. Belediye Harçları ve Vergiler
Kat mülkiyetine geçtikten sonra belediyeye ödenmesi gereken vergiler artar.
🔹 Emlak Vergisi Artışı
Kat mülkiyetine geçiş sonrası yapı arsa statüsünden çıkıp bina statüsüne geçtiği için emlak vergisi oranı artar.
🔹 İmar Harçları ve Tapu Harcı
- Kat mülkiyeti için tapu harcı (%2)
- Yapı kullanım izin belgesi harcı
- Belediye ve Çevre Şehircilik Bakanlığı’na ödenecek çeşitli harçlar
🔹 Ortak Alan Giderleri ve Belediyeye Bağlı Ücretler
- Atık su bağlantı ücreti
- Yol katılım bedeli
- Şebeke bağlantı ücretleri
3. Sigorta ve Zorunlu Denetim Giderleri
DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Masrafları
Yapı Kayıt Belgesi alındığında DASK sigortası zorunlu hale gelir. Sigorta primi, binanın büyüklüğüne ve bulunduğu deprem risk bölgesine göre değişir.
Zorunlu Yapı Denetim Ücretleri
Eğer kat mülkiyetine geçiş sürecinde yapınız riskli yapı grubuna giriyorsa, ek yapı denetim masrafları çıkabilir.
🔹 Masraf Aralığı:
- DASK primi yıllık 300 – 2.500 TL aralığında olabilir.
- Yapı denetim hizmetleri için 10.000 – 50.000 TL arasında bir bütçe ayırmalısınız.
Kanuni Dayanaklar
📌 3194 Sayılı İmar Kanunu: Yapı ruhsatı ve iskan süreçlerini düzenler.
📌 6306 Sayılı Kanun: Riskli binaların dönüşümünü ve denetim süreçlerini kapsar.
📌 4708 Sayılı Yapı Denetim Kanunu: Yapı projelendirme ve denetim masraflarıyla ilgilidir.
📌 2464 Sayılı Belediye Gelirleri Kanunu: Belediye harçları ve vergilerin nasıl alınacağını düzenler.
Sonuç: Yapı Kayıt Belgesi Sonrası Süreci İyi Planlayın!
Yapı Kayıt Belgesi almak ilk adımdır, ancak kat mülkiyetine geçiş için:
✅ Proje çizdirme ve mühendislik hizmetleri
✅ Belediye harçları, tapu masrafları
✅ Sigorta ve yapı denetim ücretleri
gibi ek masraflarla karşılaşacağınızı unutmayın!
Her adımı doğru planlarsanız, ileride hukuki veya mali sorunlarla karşılaşmazsınız.
📞 İstanbul Mali Müşavir Umut AKPINAR / 0532 401 2005
