Ortak alan tahsisi, apartman ve site yönetiminde en çok tartışma yaratan konulardan biridir. Peki, bir ortak alan belirli bir kat malikine tahsis edilebilir mi? Kat Mülkiyeti Kanunu ve yargı kararları bu konuda ne söylüyor?
1. Yönetim Planı Ortak Alan Tahsisine İzin Veriyor mu?
Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi binalarda yönetimle ilgili esasları belirleyen ve tüm kat malikleri için bağlayıcı olan bir belgedir. Eğer yönetim planında ortak alanların belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilebileceği yönünde bir hüküm varsa, bu tahsis hukuki olarak mümkün olabilir.
Ancak, yönetim planında böyle bir hüküm yoksa sadece yöneticinin veya kat malikleri kurulunun kararıyla ortak alan tahsisi yapılamaz. Bu durumda, oybirliği ile alınacak bir karar gereklidir.
2. Kat Maliklerinin Oybirliği ile Karar Alması Şart
Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ortak kullanım hakkına sahip olduğu bölgeleri ifade eder. Otopark, bahçe, depo, teras gibi alanlar, tek bir kat malikine tahsis edilmek istenirse tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekir.
Oyçokluğu ile alınan kararlar yetersizdir, çünkü bu tür bir tahsis, kat maliklerinin ortak mülkiyet hakkını kısıtlar. Kat maliklerinden biri bile bu tahsise itiraz ederse, mahkemeye başvurma hakkı doğar.
3. Tapuya Şerh Edilmesi Gerekebilir
Eğer ortak alanın belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmesi yönünde bir karar alınmışsa, bu karar tapu müdürlüğüne bildirilerek tapuya şeerh edilmelidir.
Şerh edilmemiş bir tahsis, daha sonraki malik değişikliklerinde hukuki geçerliliğini kaybedebilir ve yeni malikler bu tahsisi kabul etmek zorunda olmaz.
4. Yargıtay Kararları Ne Diyor?
Yargı kararlarına göre, ortak alan tahsisi ancak yönetim planında açık bir hüküm bulunması veya tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması halinde mümkün olabilir.
Yargıtay, kat maliklerinin ortak hakkını kısıtlayan uygulamaları hukuka aykırı bulmakta ve bu konuda sıkı denetim yapmaktadır. Otopark, bahçe, depo gibi alanların tek bir bağımsız bölüm sahibine verilmesi konusunda dikkatli olunmalıdır.
Sonuç
- Eğer yönetim planında ortak alan tahsisine izin veren bir hüküm varsa ve kat malikleri oybirliği ile karar alırsa, ortak alan tahsisi yapılabilir.
- Ancak bu tahsisin tapuya şeerh edilmesi gerekir, aksi takdirde yeni malikler bu tahsisi kabul etmek zorunda olmaz.
- Kat maliklerinden biri bile itiraz ederse, ortak alan tahsisi mahkemeye taşınabilir ve iptal edilebilir.
Bu nedenle, ortak alan tahsisiyle ilgili işlemler yapılırken hukuki riskler dikkate alınmalı ve mutlaka bir uzmana danışılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ortak alan tahsisi her durumda geçerli midir?
Hayır. Yalnızca yönetim planında açık bir hüküm varsa veya tüm kat malikleri oybirliği ile karar almışsa geçerli olur.
2. Oyçokluğu ile ortak alan tahsisi yapılabilir mi?
Hayır. Ortak alan tahsisi, ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile kabul edilirse mümkündür.
3. Ortak alan tahsisi tapuya işlenmezse ne olur?
Tapuya şerh edilmemiş tahsisler, malik değişikliklerinde geçerliliğini yitirebilir ve yeni malikler tarafından reddedilebilir.
4. Kat maliklerinden biri itiraz ederse ne olur?
İtiraz eden malik, durumu mahkemeye taşıyabilir ve mahkeme, ortak alan tahsisini iptal edebilir.
5. Yönetici ortak alan tahsis edebilir mi?
Hayır. Yönetici, yönetim planında hüküm yoksa veya oybirliği ile karar alınmamışsa ortak alan tahsis edemez.
İstanbul Mali Müşavir Umut AKPINAR / 0532 401 2005
Bir yanıt yazın